เคยสังเกตุไหม ? เวลาไปซื้อคอนโดเรามักจะเจอคำว่า “ผ่านการตรวจ EIA แล้ว” หรือ “EIA Approved” บน โบรชัวร์ หรือป้ายโฆษณา ซึ่งหลายๆ คน อาจเกิดความสงสัยว่า EIA คือ อะไร ทำไมคอนโดต้องมี ? วันนี้เรามีคำตอบ ไปรับชมต่อกันได้เลย
EIA คือ ?
สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ได้ให้คำจำกัดความไว้ว่า การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment หรือ EIA) หมายถึง การประเมินผลกระทบจากโครงการพัฒนาที่จะมีต่อสุขภาพหรือความสมบูรณ์ของสิ่งแวดล้อมทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งความเสี่ยงที่จะมีผลต่อสภาพความสมบูรณ์ของระบบนิเวศ และการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นต่อธรรมชาติ ซึ่งบางครั้งอาจนำไปสู่ภัยพิบัติต่อสิ่งแวดล้อมที่ร้ายแรง
การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมอาจนิยามได้ว่า เป็น “กระบวนการเพื่อการบ่งชี้ ทำนาย ประเมิน และบรรเทาผลกระทบทางชีวกายภาพ สังคม และผลกระทบที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ ที่มีต่อข้อเสนอการพัฒนาใด ๆ ก่อนที่จะมีการตัดสินใจให้ลงมือดำเนินได้”
วัตถุประสงค์ของการประเมินก็เพื่อให้เป็นการประกันได้ว่า ผู้ที่มีอำนาจในการตัดสินใจได้พิจารณาอย่างรอบคอบถึงผลกระทบของโครงการพัฒนาที่จะมีต่อสิ่งแวดล้อม ก่อนทำการอนุมัติให้ดำเนินโครงการที่มีผู้ขออนุญาตดำเนินการ
ข้อดีของ EIA คือ ?
ช่วยหาทางป้องกันผลกระทบในทางลบด้านสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นในโครงการนั้นให้เกิดน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถฟื้นคืนกลับมาได้อย่างมีประโยชน์และคุ้มค่าที่สุด
นอกจากนี้ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ยังสามารถใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจของนักบริหารหรือผู้ประกอบการว่าสมควรดำเนินโครงการนั้นต่อหรือไม่
การทำ EIA จะเป็นประโยชน์อย่างมาก หากได้รับการวางแผนป้องกันปัญหาต่างๆ ตั้งแต่ขั้นตอนศึกษาความเหมาะสมของโครงการและช่วยลดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังดำเนินโครงการไปแล้ว โดยในรายงาน EIA จะมีการกำหนดมาตรการป้องกัน และติดตามผลกระทบสิ่งแวดล้อม ประกอบเป็นหัวข้อหลักที่สำคัญของรายงานอีกด้วย
EIA ศึกษาและวิเคราะห์เรื่องอะไรบ้าง ?
ประกอบด้วย การศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน
- ทรัพยากรกายภาพ เป็นการศึกษาถึงผลกระทบ เช่น ดิน น้ำ อากาศ เสียง ว่าจะมี การเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง
- ทรัพยากรชีวภาพ การศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง เป็นต้น
- คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ เป็นการศึกษาถึงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรทั้งทางกายภาพ และชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน
- คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต จะเป็นการศึกษาถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์ ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ วัฒนธรรมประเพณี ความเชื่อ ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า ความสวยงาม
EIA สำคัญอย่างไรต่อคอนโด
กล่าวง่ายๆ คือ EIAเป็นรายงานการศึกษาผลการวิเคราะห์โครงสร้างของโครงการนั้นๆ ว่ามีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม สุขภาพ อนามัย คุณภาพชีวิต ทั้งทางบวกและทางลบหรือไม่ เพื่อเป็นการกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่จะเกิดขึ้น ก่อนเริ่มลงมือสร้างโครงการ โดยมีข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ2535 มาตรา 46 ที่ระบุไว้ว่าอาคารต่อไปนี้ต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม มีดังนี้
- อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเล ทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้ หรือในอุทยานแห่งชาติ หรืออุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
- อาคารที่อยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป (อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หอพัก อาคารให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัย หรืออาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งแยกออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว)
- โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
ใครทำรายงาน EIA
เจ้าของโครงการต้องว่าจ้างนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) ให้เป็นผู้มีสิทธิทำรายงาน EIA ซึ่งหลังจากได้จัดทำรายงานเสร็จเรียบร้อยแล้ว เจ้าของโครงการหรือผู้รับมอบอำนาจจากเจ้าของโครงการจะต้องนำรายงานไปยื่นต่อ สผ. และหน่วยงานผู้อนุญาตโครงการ เช่น กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล หรือ อบต.) เป็นต้น
ขั้นตอนการทำรายงาน EIA
1. เจ้าของโครงการจะต้องทราบก่อนว่าโครงการนั้นจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือไม่
2. ว่าจ้างที่ปรึกษาที่ขึ้นทะเบียนเป็นนิติบุคคลผู้มีสิทธิทำรายงานฯ
3. เจ้าของโครงการส่งรายงานให้สำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.) โดย สผ. และคณะกรรมการผู้ชำนาญการจะใช้เวลาการพิจารณารายงานฯ ตามขั้นตอนที่กำหนดไม่เกิน 75 วัน แต่หากคณะกรรมการฯ มีข้อเสนอแนะให้แก้ไขเพิ่มเติม ที่ปรึกษาจะต้องใช้เวลาในการปรับแก้ และจัดส่งให้ สผ. และคณะกรรมการฯ พิจารณา ซึ่งจะใช้เวลาไม่เกิน 30 วัน
หากเจ้าของโครงการไม่ยื่น EIA จะเกิดอะไร ?
ในกรณที่เจ้าของนั้นไม่เลือกที่จะยื่น EIA ตามพรบ.สิ่งแวดล้อมนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมถึงหน่วยงานที่อนุมัติโครงการมีสิทธิสามารถเลือกลงโทษตามระเบียบและสภาพการณ์ในตอนนั้น ตั้งแต่การระงับการก่อสร้างชั่วคราวไปจนถึงการเพิกถอนการก่อสร้างได้
ยื่น EIA อย่างไร ?
ยื่น EIA อย่างไร ? : สามารถยื่นได้ที่ สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(สวผ.)
- เมื่อมีการเริ่มวางแผนสร้างโครงการอสังหา ฯ ใหม่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรร จะต้องมีการยื่น EIA ให้หน่วยงานก่อนเสมอ โดยที่จะมีระยะเวลาการทำทั้งหมด 6 เดือน
- เมื่อส่งถึงหน่วยงาน สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(สวผ.) แล้ว จะดำเนินการพิจารณาโดยที่ระยะเวลานั้นจะขึ้นอยู่กับหัวข้อ ขนาด และปัจจัยอื่น ๆ ของโครงการที่ไม่เหมือนกัน
- แจ้งผลกลับมายังโครงการ โดยจะแบ่งเป็น 2 กรณี
3.1 ผ่าน : สามารถได้ใบอนุญาตการก่อสร้าง และดำเนินการก่อสร้างต่อไปได้
3.2 ไม่ผ่าน : ในที่นี่จะมีอยู่ด้วยกัน 2 กรณี- ยังไม่เริ่มก่อสร้าง : จะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้จนกว่ารายงานจะผ่าน
- หากก่อสร้างไปแล้ว : จะต้องหยุดการก่อสร้างจนกว่ารายงานจะเรียบร้อย
เช็คโครงการที่ผ่าน EIA แล้วได้ที่ไหน ?
สามารถเข้าไปตรวจสอบโครงการที่ได้รับเห็นชอบผ่านการพิจารณา โดยเข้าไปที่เวปไซด์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม http://eia.onep.go.th/ สามารถตรวจสอบสถานะของโครงการจากฐานข้อมูลโครงการที่รอพิจารณาหรือประกาศแล้วว่าได้รับความเห็นชอบผ่านการพิจารณา EIA
EIA เกี่ยวข้องกับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างไร ?
ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ นั้นเราต้องมีความมั่นใจในระดับนึงว่าโครงการที่เราวางเงินจองไปนั้นจะถูกสร้างจริง และหลายๆ โครงการนั้นจะทำการเปิดขายรอบ Pre-sale ก่อนที่จะทำรายงานยื่นขอ EIA ค่ะ ซึ่งเรียกว่าเป็นการระดมทุนการก่อสร้างล่วงหน้าเพื่อรอให้ EIA อนุมัตินั่นเองค่ะ
เพราะฉะนั้นหากเราวางเงินจองไปในขณะที่โครงการนั้นๆ ยังไม่ได้ยื่นขอ หรือกำลังยื่นขอ EIA แล้วหล่ะก็ เราจะได้รับความเสี่ยงแบบเต็มๆเลยค่ะ เพราะเราไม่สามารถรู้ได้ว่าโครงการนั้นจะผ่าน EIA ไหม และทาง Developer จะสู้แค่ไหนเพื่อให้รายงาน EIA ผ่าน
เพื่อให้ผู้ที่สงสัยว่าโครงการที่ตนเองสนใจนั้นจะผ่าน EIA ไหมนั้น ทางสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ผู้กำกับดูแล EIA Thailand นั้นได้มีเว็บไซต์ที่สามารถเข้าตรวจสอบได้ว่าโครงการไหนที่ผ่าน EIA หรือ ไม่ผ่าน EIA เพื่อนๆสามารถเข้าตรวจสอบได้ที่ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ซื้อโครงการที่ไม่ผ่าน EIA ต้องทำอย่างไร ?
โดยปกติแล้วนั้นแต่ละโครงการหากมีการยื่นขอ EIA แล้วไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้ จำเป็นจะต้องแก้ไข จัดทำรายงานส่งไปพิจารณาใหม่ และทำการแก้ไขจนกว่าจะได้รับการอนุมัติจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ สวผ.
แต่หากเพื่อนๆ คนไหนที่ได้ทำการวางจอง หรือวางดาวน์โครงการไปแล้ว และรอจนครบกำหนด แต่ทางโครงการก็ยังไม่ผ่าน EIA สักที โครงการนั้นๆจะต้องทำการคืนเงินจองหรือเงินดาวน์ให้กับเราตามกฎหมายค่ะ และสำหรับการติดตามการขอเงินคืนนั้น น้อง Genie แนะนำให้ทำตามขั้นตอนนี้
- สอบถามแนวทางแก้ไขปัญหากับโครงการก่อนว่ามีทางออกอย่างไรบ้าง จะยื่นแก้ไขต่อไหม ระยะเวลาในการยื่นต้องใช้เวลานานเท่าไหร่ หรือถ้าผู้ซื้อไม่สามารถรอได้แล้วนั้นจะทำการคืนเงินจอง หรือ เงินดาวน์ได้เมื่อไหร่
- ร่วมกันเรียกร้องสิทธิ์กับผู้ซื้อรายอื่น หากว่าเราเรียกร้องสิทธิ์ในการแก้ไขปัญหาคนเดียวแล้วทางผู้พัฒนาไม่กระตือรือร้น ให้เพื่อนๆ รวมกลุ่มกับทางผู้ซื้อรายอื่นไปเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่มใหญ่ เพื่อกดดันให้ทางผู้พัฒนาโครงการนั้นออกมารับผิดชอบ
- แจ้งสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ในกรณีที่ทางผู้พัฒนานั้นมีแนวโน้มนิ่งเฉยกับแนวทางแก้ไข หรือ ท่าทีที่จะเอาเปรียบผู้ซื้อ ให้เพื่อนๆ รวมตัวกับกลุ่มผู้ซื้อคนอื่นๆ ไปแจ้งความลงบันทึกประจำวันที่สถานีตำรวจในพื้นที่ และจากนั้นให้ทำการแจ้ง สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้เข้าช่วยเหลือทันที
อ่านบทความเพิ่มเติมที่ บทความ Primo