10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนนิยมกันมาก โดยมองว่าเป็นรายได้พิเศษ ที่เป็นผลตอบแทนได้ในระยะยาว แต่ใช่ว่าผู้ปล่อยเช่าจะโชคดีไปเสียทุกคน เพราะบางครั้งปัญหาอาจจะไม่ได้เกิดจากเรา แต่มาจากตัวผู้เช่าเอง
10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด
ถึงแม้ว่าการเช่าจะเกิดจากบุคคลที่เรามองว่าไว้เนื้อเชื่อใจได้ เช่น ญาติ พี่ น้อง อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่า ผลประโยชน์นั้นเป็นเรื่องที่ไม่เข้าใครออกใคร อาจมีลูกไม้ต่างๆนำมาใช้กับผู้ปล่อยเช่า โดยปัญหาเหล่านี้จะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อมีช่องว่างให้สำหรับการกระทำเหล่านั้น ซึ่งปัญหาดังกล่าว อาจจะทำให้เกิดความแตกแยก และเกิดความเกลียดชัง ไปจนถึงการใข้ความรุนแรงได้ เราจึงต้องหาวิธีป้องกันการเกิดปัญหาเหล่านี้ กับ 10 ข้อควรรู้ก่อนปล่อยเช่าคอนโด
1 สัญญาเช่า
การเช่าแบบตกลงกันปากเปล่า ไม่ทำสัญญากัน ตามกฎหมายไทยได้กำหนดไว้ว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งรวมคอนโดด้วย) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้น การเซ็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรจึงถือว่าเป็นหลักฐานสำคัญในการใช้บังคับคดี ในกรณีที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีปัญหาที่ต้องขึ้นโรงขึ้นศาลกัน
2. หาคนเช่าด้วยการ หาเอง ติดต่อนายหน้า หรือนิติบุคคล
ในปัจจุบัน การหาผู้เช่า มีหลักๆด้วยกัน 3 วิธี คือ หาด้วยตัวเอง นายหน้า และ นิติบุคคลซึ่งแน่นอนว่าวิธีแรกดีที่สุดเพราะเราได้เลือก ได้เจอคนเช่าเอง และไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น สำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา หรืออยากหาคนเช่าต่างชาติ แต่เราก็ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้คนที่หาให้เรา (โดยทั่วไปแล้วก็ประมาณค่าเช่า 1 เดือน) และควรคุยกับเขาให้ชัดเจนว่าจะช่วยบริการอะไรให้บ้าง เช่น พาลูกค้าไปดูห้องด้วย หรือผู้เช่ามีปัญหาก็ช่วยคุย ช่วยจัดการให้ ส่วนวิธีที่สามก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สะดวก แต่มีข้อควรระวังในบางเรื่อง เช่น ทำข้ตกลงกับนิติให้ชัดเจน ขอบเขตที่จะให้นิติทำให้นั้นมากแค่ไหน แต่ไม่แนะนำให้นิติเก็บค่าเช่าให้ เพระในเชิงปฎิบัติ เราสามารถดำเนินการเองได้ ไม่จำเป็นต้องใช้บริการนี้
3. ทำ list และถ่ายรูปห้อง
บางครั้งเราอาจไม่ได้ให้เช่าแค่ตัวห้องคอนโดอย่างเดียว แต่มีรายการอื่นเพิ่มเติมด้วย เช่น โซฟา ตู้เย็น ไมโครเวฟ หรืออื่นๆ ที่จำเป็นสำหรับคนเช่า เช่น กุญแจสำรอง บัตรจอดรถ เป็นต้น เรื่องเหล่านี้ พอเวลาผ่านไปเราอาจจำไม่ได้ ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้เกิดปัญหาของหาย หรือได้คืนไม่ครบ จึงมีความจำเป็นที่ต้องเขียนสิ่งเหล่านี้ลงไปในสัญญาให้ชัดเจน โดยเขียนรายการแนบท้ายไว้กับตัวสัญญา เพื่อที่ตรวจสอบได้ในภายหลังว่า สภาพก่อนและหลังก่อนเช่านั้นแตกต่างกันอย่างไร
4. ของเสียใครต้องรับผิดชอบ
ปัญหานี้ในบางครั้งเมื่อเกิดขึ้นอาจทำให้คนเช่ากับคนให้เช่าทะเลาะกันได้ ซึ่งวิธีหลีกเลี่ยงปัญหาก็คือ กำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครรับผิดชอบอะไร และสาเหตุของการเสียหายเกิดจากใคร และถ่ายรูปสภาพห้องกันก่อนให้เรียบร้อย ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ท่อน้ำอุดตันจนใช้ห้องน้ำไม่ได้ หรือแอร์เสียงดังตลอดเวลา
5. เงินประกันการเช่า
เป็นปกติของการเช่าที่ผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บ “เงินประกันสัญญา” หรือ “เงินประกันการเช่า” จากคนเช่า (หรือบางทีก็เป็นในรูป “มัดจำ” คือจ่ายกันก่อนเริ่มเช่าเพื่อเป็นประกันว่าจะเช่าจริง) ซึ่งเงินนี้จะจ่ายล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่าเก็บไว้ ส่วนใหญ่จะเท่ากับค่าเช่า 2-3 เดือน แล้วแต่เจรจา เมื่อหมดสัญญาเช่า คนให้เช่าต้องคืนเต็มจำนวนโดยไม่มีดอกเบี้ยให้คนเช่า และคนให้เช่าจะหัก หรือริบเงินส่วนนี้ได้หากคนเช่าผิดสัญญา หรือไม่ทำตามที่เขียนกันในสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าควรกำหนดไว้ในสัญญาว่ามารถหัก หรือริบเงินประกันสัญญา หรือเงินมัดจำได้ คือ
- คนเช่าไม่ปฎิบัติตามสัญญเช่า
- คนเช่าค้างค่าเช่า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ
- คนเช่าไม่อยู่ให้ครบตามระยะเวลาเช่า
- คนเช่าค้างค่าสาธารณูปโภค
- คนเช่าทำห้องเราเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น เช่น ลืมปิดก๊อกน้ำ จนน้ำล้น ทำให้เกิดความเสียหายกับคอนโดห้องอื่น เป็นต้น
6.เบี้ยปรับ
สำหรับคนผู้เช่าที่ชอบเบี้ยว หรือจ่ายไม่ตรงเวลา ผู้เช่าควรกำหนดวันถึงกำหนดชำระให้ชัดเจน ว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ ถึงแม้ในชีวิตจริงผู้ให้เช่าสามารถอะลุ่มอล่วยให้ได้ แต่ควรระบุสิทธิกับผู้ให้เช่าไว้ก่อน เพื่อป้องกันปัญหาข้างต้น จำนวนเบี้ยปรับมีความหลากหลายแล้วแต่จะตกลงกันได้
7.เช่านานแค่ไหน ต่ออายุยังไง
ระยะเวลาในการเช่านั้นมีความหลากหลาย ซึ่งแล้วแต่จะตกลงกัน เช่นตั้งแต่ 1 ปี 2 ปี โดยมีระยะเวลาสั้นที่สุด คือ 6 เดือน ซึ่งในสัญญาควรระบุให้ชัดเจนว่า ต่ออายุสัญญญากันอย่างไร วิธีการต่ออายุสัญญาเช่านั้นมีหลายวิธีดังนี้
- ต่อสัญญาแบบอัตโนมัติ ถ้าไม่มีใครทักท้วงตอนหมดสัญญาเช่า หรือ 1 เดือนก่อนหมดสัญญา ไม่มีใครแจ้งเลิก ก็ให้ระยะเวลาเช่าต่อออกไปทันที ภายใต้จำนวนค่าเช่าเท่าเดิม หรือจำนวนค่าเช่าใหม่และระยะเวลาให้เช่าเท่าเดิม
- เมื่อหมดสัญญาเช่า ถือว่าเป็นการยกเลิกการเช่าในทันที ถ้าอยากต่อสัญญาให้ทำสัญญาใหม่ ไม่มีการต่อแบบอัตโนมัติ
และควรตกลงกันด้วยว่า ถ้าคนเช่าจะเลิกสัญญาเช่ากลางคัน ควรแจ้งก่อนกี่เดือน และเราจะหักเงินประกันกับผู้เช่าที่ยกเลิกสัญญาหรือไม่ ในทางกฎหมายระบุว่า หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากเลิกเช่า ให้แจ้งอีกฝ่ายทราบล่วงหน้าหนึ่งรอบจ่ายค่าเช่า
8. ใคร ต้องจ่ายอะไรบ้างระหว่างเช่า
โดยปกติ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีควรให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ส่วนค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ขึ้นอยู่กับการเจรจา แต่ส่วนใหญ่ผู็ให้เช่าจะรับผิดชอบ โดยอาจคิดคำนวนแฝงไว้ในค่าเช่าเข้าไปแล้วก็ได้ ซึ่งในส่วนของการจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟในทางปฎิบัติทำได้ 2 รูปแบบ
- คนเช่ารับผิดชอบไปจ่ายกับการไฟฟ้า หรือนิติฯ เองโดยตรง แล้วส่งใบเสร็จการชำระเงินให้ผู้ให้เช่า
- คนเช่าจ่ายค่าน้ำค่าไฟให้ผู็ให้เช่า โดยการโอนเงินภายในระยะเวลา 5-10 วันนับจากวันที่ได้รับใบแจ้งหนี้จากผู้ให้เช่า
9. หมดสัญญาเช่าแค่ผู้เช่าไม่ยอมออก
โดยปกติหากสัญญาเช่าหมดแล้ว หรือคนเช่าทำผิดสัญญาแล้วเราบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าควรย้ายออกแต่โดยดี หากเกิดกรณีผู้เช่าไม่ยอมย้าย วิธีแก้ตามหลักคำพิพากษาศาลฎีกาไทยเราก็คือ ต้องระบุสิทธิของผู้เช่าไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเลยว่า ให้ผู้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนกุญแจ ล๊อคประตู กลับเข้าครอบครองสถานที่ และ/ตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย โดยทั้งหมดนี้หากผู้ให้เช่าจะต้องเปลี่ยนกุญแจ หรือล๊อคประตู ทั้งหมดนี้จะไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก เพราะได้เขียนสัญญาให้สิทธ์ผู้ให้เช่าไว้อย่างชัดเจนแล้วนั่นเอง
10. ค่าเช่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
ตากหลักเกณฑ์ที่ถูกต้อง ภาษีที่ต้องจ่ายจริงๆ ก็มีอยู่ 3 ประเภท แต่จะเสียครบทุกประเภทหรือไม่นั่นขึ้นยู่กับประเภทของคนเช่า และคนให้เช่าว่าเป็นบุคคลประเภทใด และตกลงกันเป็นรายกรณีไป
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ให้เช่าเปผ้นบุคคลธรรมดา มีผู้เช่าเป็นบริษัท หรือนิติบุคคล โดยปกติ บริษัท และนิติบุคคลเหล่านี้ จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย จำนวนร้อยละ 5 ของจำนวนค่าเช่าแต่ละครั้งที่จ่ายให้เราในฐานะผู้ให้เช่า และผู้เช่าจะส่ง“หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย” ให้ฐานะผู้ให้เช่าเพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน
- อากรแสตมป์ติดบนตัวสัญญาเช่า จำนวนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1,000 บาท ต่ออากรแสตมป์ 1 บาท เช่น สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าทั้งหมด 200,000 บาท อากรแสตมป์จะเท่ากับ 200 บาท
- ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะเสียในอัตรา 12.5% ของค่าเช่าทั้งปี คิดง่ายๆ จะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนครึ่งโดยเสียเป็นรายปี จ่ายที่สำนักงานเขตที่คอนโดตั้งอยู่
ดังนั้น การให้ความสำคัญกับ 10 ข้อควรรู้ดังกล่าว ถือเป็นเรื่องที่สำคัญอย่างมากก่อนจะมีการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบต่างๆ โดยเฉพาะในเรื่องของการเขียนสัญญา ควรเขียนให้ชัดเจน ให้รับรู้รับทราบอย่างทั่วกัน เพื่อเป็นการป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า ที่อาจจะเกิดขึ้นในภายภาคหน้าได้นั่นเอง
ขอบคุณข้อมูลจาก thaihometown.com
🏡 𝐏𝐚𝐬𝐬𝐢𝐨𝐧 𝐑𝐞𝐚𝐥𝐭𝐨𝐫 ผู้เชี่ยวชาญบริการด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้บริการซื้อ ขาย เช่า บ้านและคอนโด ระดับมืออาชีพแบบครบวงจร . 📮 สอบถามเพิ่มเติม ได้ที่ 💬 LINE @: https://lin.ee/QysJ4xN 📞 Tel : 02-0810000, 065-5105370 🌐 Website: https://passionrealtor.com/ #PassionRealtor #PassionforyourFullLiving #PropertyRealtor #ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ #PropertyConsult #PropertyMarketing #พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ #คอนโด #เช่า #เช่าคอนโด #ซื้อคอนโด #่เช่าคอนโด #ขายคอนโด #ซื้อบ้าน #ขายบ้าน #นายหน้าที่ดิน #ซื้อขายที่ดิน